VÁRIAS SÃO AS OBRAS EM NOSSO CONDOMÍNIO QUE NÃO SEGUIRAM O CORRETO

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Essa semana Rodrigo Karpat fala sobre obra sem assembleia, cobrança e problemas de convivência

   

 

O advogado especialista em condomínios Rodrigo Karpat responde as dúvidas dos nossos leitores sobre vida em condomínio.

 

Sua coluna é publicada a cada duas semanas, sempre às segundas-feira, aqui no SíndicoNet.

 

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Obra sem assembleia

Pergunta 1, de Jussara Ju

Pode ser feito um rateio para uma pequena obra sem ter passado em assembleia? Diz a síndica que foi autorizada pelo corpo deliberativo, isso é possível? Há um certo valor no fundo de obras para emergências. Não poderia usar esse valor?

RESPOSTA DO ESPECIALISTA

Jussara,

A realização de obras no condomínio depende da aprovação de assembleia, juntamente com a aprovação do custeio das mesmas, respeitando o quórum determinado pelo artigo 1.341 do Código Civil, conforme segue:

• Voluptuárias (de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor) devem ter aprovação de 2/3 dos condôminos.
  
• Úteis (aumentam ou facilitam o uso do bem) o voto da maioria dos condôminos.
  
• Necessárias (as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore), maioria simples.
  

Salvo para os reparos necessários, e no caso de obras urgentes, que podem ser realizadas e posteriormente ratificadas em assembleia.

Porém, caso necessário o rateio extra de despesas, a única forma de se emitir um boleto extra é quando previsto no orçamento anual, como no caso de décimo terceiro salário dos funcionários, rateio de obras, entre outros. Caso não esteja previsto, nem o conselho, nem o síndico, tem autonomia para a emissão de boletos extra sem a prévia aprovação de uma assembleia. 

No caso de emergência, com base em uma decisão em conjunto com o conselho, o prédio poderia utilizar o dinheiro em caixa que seria destinado a outra finalidade, e prontamente chamar uma assembleia com o fim de repor o valor. Mas não emitir um rateio extra sem aprovação de uma assembleia. 

 EXEMPLO: 01. Muro da Miranda.

                    02. Administração nova

                    03. Casa do Motor fora do local estabelecido

                    04. Colocação de Brrita nos locais de gramas

 E, por aí vai!!!

 

CONSELHO FISCAL GRUPO IMPORTANTE NA BOA ADMINISTRAÇÃO DOS RECURSOS DO CONDOMÍNIO

Conselho fiscal - Grupo ajuda a manter a gestão democrática e contas mais transparentes            

 

A figura do conselho está presente na maioria dos condomínios. Aquele grupo de pessoas que está mais próximo do trabalho de administração do local, acompanhando o trabalho do síndico e da administradora.

 

Apesar de não ser obrigatório, muitos condomínios apostam no conselho fiscal ou consultivo. 

 

O conselho fiscal é mencionado no Código Civil e o conselho consultivo tem sua figura definida na lei 4591/94. Há quem entenda que são a mesma coisa, outros entendem que têm atribuições diferentes. Há até condomínios que separam esses dois grupos:

• O conselho fiscal cuida da parte de prestação de contas, do acompanhamento dos gastos do condomínio.
• Já o conselho consultivo ajuda o síndico na tomada de decisões, sempre que solicitado.

Importante frisar que o conselho fiscal não aprova as contas do condomínio. Ele emite um parecer orientativo sobre o que foi gasto. As contas são sempre aprovadas, ou não, pela assembleia.

• Conselho fiscal: saiba o que a lei diz
   

Eleição

Geralmente o conselho é composto de um presidente e dois outros membros. Eles são eleitos, via de regra, na mesma eleição que escolhe o síndico do condomínio.

O que diz a Lei

- Novo Código Civil - Art. 1.356: "Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico."

 

Dessa forma, a existência do conselho fiscal não é obrigatória por lei, mas se a convenção prever isso, torna-se obrigatória a eleição e formação do grupo.

Nesse o caso, é importante que o documento contenha informações como: se os integrantes devem ser condôminos ou inquilinos, se há periodicidade das reuniões e como deve ser a eleição dos membros.

 

Como sua função é aferir as contas financeiras do empreendimento, o ideal é que seja formado por moradores proprietários, e não inquilinos.

 

Substituição ou renúncia

 Na convenção também é importante constar regras como: se haverá eleição de chapas fechadas ou de membros “avulsos”, e se há a possibilidade de eleger suplentes para as vagas no conselho. Dessa forma, evita-se a necessidade de convocar uma nova assembleia caso um conselheiro venha a renunciar, por exemplo.

 

Caso um conselheiro renuncie ao cargo ou tenha seu cargo “cassado” – o que só pode ser feito em assembleia, com maioria simples dos presentes – e não haja ninguém para substituí-lo imediatamente, deve-se convocar uma assembleia para essa posição.

PARABENS A TODOS OS COLEGAS DO BRSIL, MAIS EM ESPECIAL DO RIO GRANDE DO NORTE

Lutando pela justiça no Brasil

De:	PROMAD (contato@promad.adv.br)
Enviada:	terça-feira, 11 de agosto de 2015 08:46:21
Para:	luizgonzagarn@hotmail.com

CORRUPÇÃO EM CONDOMÍNIO UMA CHAGA À SER ESTINTA PELOS CONDOMÍNOS

Alexandre Marques

Publicado em 05/08/2015

Corrupção em condomínio

Tema merece atenção de todos. Para combatê-lo, sua participação é fundamental

 

Por Alexandre Marques (*)

Aproveitando a onda de reclamo nacional contra a corrupção e, mais recentemente, a iniciativa da Ordem dos Advogados do Brasil, Secção de São Paulo, que, no último dia 22, em sua nova sede, promoveu um ato de protesto contra a corrupção que assola a nação, resolvi adaptar o tema da campanha aos condomínios o que, tristemente, é muito mais corriqueiro do que imaginamos...

Todos nós obreiros da área condominial, sejamos síndicos não-condôminos, administradores, contadores, advogados, sabemos de pelo menos um caso de pessoas que se candidatam ao cargo de síndico, condômino ou não, conselheiros, subsindico, com o fim precípuo de tirar proveito financeiro, econômico, pessoal a frente do cargo. Obviamente não estamos falando da isenção da cota Ordinária do Condomínio para quem se candidata ao cargo! A questão é muito mais profunda.  

Tais pessoas, que nem ouso chamar de cidadãos, pois, são na verdade, criminosos, travestidos de personagens da vida condominial, desde antes de sua candidatura ao cargo em assembleia, já articulam alianças e acordos espúrios com os atuais mandatários ou grupo de condôminos para serem eleitos e, com isso, beneficiarem direta ou indiretamente um seleto grupo de “correligionários”. 

Em assembleia, difamam e caluniam muitas vezes os gestores da situação, inflamando aquela meia dúzia de condôminos, que são sempre os mesmos que participam das assembleias, para que estes cidadãos, estes sim, do bem! Muitas vezes sejam destituídos sob os argumentos mais esdrúxulos, estapafúrdios, para que estas pessoas mal-intencionadas assumam o cargo e aí, inicia-se o reinado de ilegalidades, ilicitudes e irregularidades. 

As falcatruas vão desde contratos superfaturados com empresas terceirizadas de mão-de-obra e segurança (e sei disso pelas próprias empresas), empresas de individualização de água e gás, elevadores, bombas, prestadores de serviços em geral até negociatas com devedores contumazes para não propositura de ações de cobrança judicial. Ou, pior, como já vi acontecer, quando existe a ação, pedir para que não divulgue no condomínio que determinado imóvel vai a hasta pública, porque ele, síndico, tem interesse pessoal na arrematação do apartamento.

Irradia-se o “câncer” da corrupção no condomínio, muitas vezes entre conselheiros, subsindico e até mesmo condôminos, seja pelo dinheiro em si, seja pela troca de favores e negociações com o intuito de garantir uma reeleição e, com isso, uma perpetuação no cargo. Logo, de desmandos e arbitrariedades que só minam a estrutura e operação do condomínio, levando a massa condominial a pagar um preço muito alto por isso, quando resolve agir. 
O resultado mais visível deste tipo de prática é a quebra de confiança dos demais condôminos em qualquer pessoa que se candidate ao cargo, a pessoa será sempre vista como suspeita! Depois, a desvalorização do próprio empreendimento imobiliário que fica conhecido na região como um condomínio de práticas ilegais onde reina as irregularidades e leniência. Maculando, por vezes, de forma irreversível o nome do condomínio.

Mas, o que fazer para combater essa chaga que é a corrupção no condomínio? 

A dica mais óbvia é: você morador (proprietário ou não), acompanhe de perto as contas do condomínio, vá as assembleias, questione, inquira, tire dúvidas quanto a parte financeira, peça para que se estipule em ata a empresa que será contratada pelo condomínio para prestação de serviços. Peça para que o representante dela compareça a assembleia para se apresentar e explanar sobre sua contratação. Você leitor, ficaria surpreso como se percebe, nessas horas, nas entrelinhas, quando há alguma coisa escusa...

Outra media altamente salutar para inibir a falcatrua é a contratação de uma empresa de auditoria para verificar as pastas de prestação de contas de cada mês, antes de serem enviadas ao conselho para assinatura, isso dá maior segurança ao conselho e reveste o condomínio da tranquilidade necessária quanto ao recolhimento de suas obrigações e pagamentos, saiba que o investimento para isso é bem menor do que se imagina.

Sugerimos ainda que na hora da votação, em assembleia, para aprovação das contas, por razões óbvias, síndico, subsíndico e conselho abstenham-se do voto.Isso não está na lei, mas, trata-se de uma coisa chamada ÉTICA que, apesar de ser desconhecida de muita gente, ainda existe e é bem valorizada! 

Por fim, havendo a desconfiança de que existe algo irregular e uma apuração preliminar demonstrar isso de forma segura, peçam os condôminos uma assembleia para a questão de fundo ser debatida democrática e respeitosamente. Nada de acusações infundadas ou ilações, apenas o levantamento concreto da dúvida, pautada em números e/ou documentos, declarações e testemunho.

Assim, a equipe diretiva pode se explicar, dentro do princípio sagrado da ampla defesa e contraditório e, sendo o caso, acatar a sugestão de afastamento momentâneo por 90 (noventa) dias, até que se apure com exatidão a questão posta, assumindo o condomínio uma terceira pessoa, eleita em assembleia, em conformidade com o §1º do artigo 1.348 do Código Civil: “Poderá a assembleia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.”

Sendo o caso, por fim, propor a devida ação judicial indenizatória contra o síndico e demais membros da equipe diretiva a fim de se apurar a culpa no sentido jurídico e o eventual “quantum debeatur” a ser indenizado. Mas, o mais importante, quando receber o seu boleto para pagamento da cota condominial todos os meses, leia o demonstrativo que consta dele das despesas pagas no período, acompanhe de perto e, havendo dúvida, busque esclarecimento. Isso inibirá o mal-intencionado e com isso, boa gestão condominial! 

Corrupção se combate primeiro em casa! 

CONDENAÇÃO DE SÍNDICO E SUBSÍNDICO POR MÁ GESTÃO É UMA REALIDADE

Jurídico

Publicado em 26/07/2015

Má gestão                                         

Síndico e subsíndicos são condenados a multa de R 3.300,43                    

Síndico e subsíndico são responsabilizados por má gestão em condomínio

Juiz da 4ª Vara Cível de Taguatinga condenou síndico e subsíndico do condomínio do Edifício Residencial São José a pagarem, de forma solidária, a quantia de R$ 3.300,43, acrescidos de correção monetária e juros legais, a título de reparação pelos danos causados ao não observarem os deveres firmados em convenção condominial, bem como pela demonstração de má gestão por parte dos réus.

 

Em sua defesa, os réus afirmam que todas as medidas questionadas (exclusão de juros e multas de taxas de condômino em atraso, realização de obras em áreas comuns e adiantamento de valores a funcionários) foram estabelecidas de maneira correta, com autorização do escritório de contabilidade.

 

Ao analisar o feito, o juiz ressalta que a atuação dos representantes dos condôminos "deve guardar estreita consonância com a convenção ou estatuto, de modo a se evitar adoção de atos incompatíveis com a norma de regência ou que, de algum modo, venha causar prejuízo ao próprio condomínio".

 

Ele registra que, no caso em tela, a exclusão de cobrança de multa e juros em decorrência de mora no pagamento de taxa condominial não se mostra possível dentro do regramento estabelecido pelo autor. “Tal prática mostra-se uma benesse em favor do condômino inadimplente, com menoscabo àquele que efetua o pagamento no tempo e modo devido.

 

Pode-se, inclusive, com o passar do tempo, incorrer prejuízo frente à própria administração de receitas pelo autor, uma vez que a prática adotada pelos réus mostra-se como incentivo ao não cumprimento atempado das obrigações por todos, sob a perspectiva de exclusão de encargos da mora".

 

Quanto às obras realizadas, apesar da alegação de sua necessidade para fins de conservação da coisa comum, não há provas produzidas nos autos nesse sentido.

 

Por derradeiro, o julgador afirma que “escapa dos deveres da administração adiantamento salarial em descompasso com regência trabalhista e com o estabelecido em convenção a funcionários do condomínio, cuja adoção da medida, assim como a primeira, se não constante no sistema legal, depende de autorização em Assembleia”. 

 

Da decisão, cabe recurso.

LUAL PARA OS MORADORES E PROPRIETÁRIOS DO LÁCQUA SERÁ UM SUCESSO!!!

"A noite será de Lua Cheia...", com certeza como disse o poeta, no próximo dia 31 de julho será o Iº LUAL para os moradores e proprietários do Lácqua.

 

O evento será fechado para os que forem Moradores e/ou Proprietários do Lácqua, mais cada um poderá na condição de Morador ou proprietário ter seus familiares e convidados presentes.

 

Não se preocupem os que estão incomodados porque, tudo será feito na mais respeitosa e digna responsabilidade, serão respeitados vários parâmetros, tais como: Horário de início e término, capacidade para quantidade de pessoas e, ninguém que não seja convidado e/ou parentes de nós todos que aqui residimos poderá ter acesso e o mais importante não será gasto um centavo do dinheiro do Condomínio!!!

 

"A noite será de Lua Cheia...", não percam dia 31 de juljo na próxima Sexta, aguardamos a todos.

CONDÔMINOS E MORADORES REALIZARÃO 1º LUAL DO LÁCQUA - PARTICIPE

Os moradores do Lácqua Condomínio Clube realizarão no Próximo dia 31 de Julho de 2015, o 1º LUAL DO LÁCQUA, nas Churrasqueiras 03 e 04, a Lua Cheia estará deslumbrante.

 

Será aberto para todos que quiserem participar não precisa se inscrever, basta levar a bebida que vai tomar e alguma coisa para o Churrasco, haverá uma pequena cota para pagar o SOM ambiente, coisa, muito pequena.

 

Participe desta confraternização!!!