MUITO CUIDADO COM O DANO MORAL NO CONDOMÍNIO

Condôminos devem saber até onde vai seu papel, para evitar dano moral            

 

Por Rodrigo Karpat*

A administração de um condomínio envolve uma série de responsabilidades, por isso, o síndico e o corpo diretivo (conselhos fiscais e consultivos) são essenciais para o bom funcionamento da vida condominial.

 

Os condôminos também têm papel fundamental, ao participar efetivamente das assembleias que discutam mudanças e aprimoramentos, e cumprir corretamente a convenção do condomínio.

No entanto, a participação dos moradores na gestão dos condomínios deve ter alguns limites. Só é permitida a intromissão nas rotinas do prédio quando tenham sido designados para isso, e contanto que não causem quaisquer transtornos ou prejuízo. Os representantes legais são eleitos em assembleia, justamente para assumirem as responsabilidades diretas pela gestão.

Os condôminos não podem, por exemplo, treinar, fiscalizar, dar ordens diretas, ou de qualquer forma intimidar os funcionários do condomínio para cumprir o regimento interno. Nesse caso, os moradores interessados em participar da rotina condominial não devem interferir propriamente na gestão, salvo se através dos seus representantes eleitos quando previsto na função, ou quando for criada alguma comissão com esta finalidade.

A delegação de algumas funções específicas para os moradores em assembleia pode acontecer, porém, a responsabilidade direta pela administração é sempre do síndico. Se os moradores ameaçarem os funcionários de demissão, por exemplo, o condomínio certamente poderá responder na Justiça Trabalhista por assédio moral causado por qualquer um de seus condôminos ou moradores.

Foi o que aconteceu em um condomínio de São Paulo onde um funcionário foi agredido por um morador.

 

De acordo com a decisão judicial a favor do empregado, o condomínio equipara-se a empregador, conforme artigo 2º da CLT, de maneira que responde pela higidez física e moral de seus empregados, enquanto estiverem no ambiente de trabalho. Assim, se o funcionário do condomínio sofrer dano físico e moral durante o período laboral, quando estava sob a tutela de seu empregador, o condomínio deve responder pelo dano causado.

 

O magistrado ressaltou na decisão que cada condômino, ao tratar pessoalmente com os empregados do condomínio, está na posição de empregador, pois os condôminos são proprietários e, sendo a coisa de uso comum, cada um possui sua parte ideal do bem, o que lhe garante exercer determinados direitos sobre a parte que lhe cabe.

 

Desta forma, ao agredir física e/ou verbalmente o empregado, o condômino abusa verdadeiramente da subordinação jurídica decorrente da relação de emprego, o que enseja a responsabilidade de indenização por dano moral. Neste sentido, o ideal é conversar com os  moradores para que não interfiram na gestão propriamente dita, e participem das discussões do condomínio somente em assembleia ou quando autorizados pelo síndico.

 

*Rodrigo Karpat é advogado especialista em Direito Imobiliário, consultor em condomínios e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados

MANUTENÇÃO DE ELEVADORES REQUER MUITO CUIDADO

Manutenção de elevadores

 

Intervenção feita por quem não é especializado é perigosa            

    

Saiba quais são os riscos decorrentes de intervenções de pessoas não autorizadas nos elevadores

 

Quando uma intervenção é em elevadores e equipamentos, é importante saber que a mesma só pode ser realizada quando acompanhada pelo técnico de manutenção responsável. Em geral, os serviços que frequentemente necessitam deste acompanhamento são a instalação de circuito fechado de TV e de mídia out of home em edifícios comerciais.

 

Outro ponto importante é o resgate, que deve sempre ser realizado pelo técnico de manutenção dos elevadores, Corpo de Bombeiros da Polícia Militar ou órgãos responsáveis que os substituam.

 

“Qualquer intervenção no equipamento deve ser realizada por empresas especializadas e autorizadas, sempre com acompanhamento do técnico de manutenção dos elevadores”, explica Evilásio Porto dos Santos Filho, técnico do Atendimento Avançado da Atlas Schindler.

 

É importante também que o síndico fique atento a alguns procedimentos quando houver a necessidade de intervenção de terceiros para executá-los, tais como:

 

• Não permitir o acesso à casa de máquinas à parte superior da cabina ao poço sem o acompanhamento do técnico de manutenção responsável pelos elevadores do condomínio.
•  
• A chave de destravamento da porta deve ser mantida em local seguro e utilizada somente pelo técnico de manutenção, ou profissionais do Corpo de Bombeiros da Polícia Militar ou de órgão responsável que o substitua. Estes são os únicos autorizados a realizar o resgate seguro de passageiros retidos no elevador.

• O condomínio poderá ser responsabilizado por qualquer intervenção, realizada sem o conhecimento da empresa de manutenção, que venha a causar prejuízos ou riscos físicos.

O SÍNDICO É RESPONSÁVEL E OBRIGADO A CUMPRIR AS DETERMINAÇÕES DA LEI E DAS ASSEMBLÉIAS

Inaldo Dantas                 

Publicado em 25/08/2015

Obrigações do síndico                                        

Além de fazer cumprir, gestor também deve seguir as regras do local              

 Por Inaldo Dantas*

 

Da obrigação do síndico em cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia.

 

Ao contrário do que muitos imaginam, o síndico está muito longe de ser “o dono do condomínio”. Além de cumprir, é dele a competência de fazer cumprir a regra, seja a contida na convenção, no regimento interno e até o que legitimamente tenha sido decidido pela assembleia.

 

Art. 1.348. Compete ao síndico:

 

[...]

 

IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;

 

Entre muitos dos problemas que o síndico enfrenta quanto a esta questão, está a que os condôminos entendem que ele pode por exemplo, dispensar multas, isentar de correções e até perdoar dívidas advindas da obrigação de pagar o custeio mensal do condomínio.

Veja a lei

 

Art. 1.336. § 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

 

Como se observa, ao contrário do que pensam os condôminos, o síndico está obrigado a impor e cobrar as multas convencionadas, arcando com a reposição em caso de dispensa, se assim entender a assembleia ou até, os membros do conselho fiscal.

 

Porém, não é só na questão do perdão das multas e demais acréscimos incidentes do inadimplemento das taxas de condomínio. As transgressões as regras, a inobservância dos deveres e o mau uso da unidade também sujeitam os condôminos a sofrerem a aplicação das sansões por parte do síndico, respondendo este pelas perdas e danos que porventura sua omissão vier a dar causa, e olha que são multas até relativamente pesadas, que vão de 5 a 10 vezes o valor da taxa condominial, ou seja, de 500 a 1.000%.

 

E os motivos que fazem com que o condômino venha a ser punido compreendem a própria falta de pagamento das taxas de custeio, com multas menos pesadas, a realização de obras que comprometam a segurança da edificação (reformas com derrubada de parede, por exemplo), alteração da fachada, utilização da unidade diferente da qual se destina (transformar o apartamento em um ponto de negócio, por exemplo) e ainda, causar danos prejudiciais ao bem estar dos demais moradores ou aos bons costumes.

 

Art. 1.336. São deveres do condômino:

 

I - Contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais; salvo disposição em contrário na convenção;

 

II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;

 

III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;

 

IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

 

§ 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

 

§ 2o O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.

 

Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.

 

Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.

 

E quando é o próprio síndico que descumpre a regra?

 

É quase que um padrão em todas as convenções que já tomei por leitura, a cláusula que responsabiliza o síndico pelo prejuízo de seus atos ou omissões.

 

Como sendo ele o gestor do condomínio e como tal, sendo o que deve cumprir e fazer cumprir, havendo omissão ou ação danosa, responde pelos prejuízos que venham a ser causados, tanto ao condomínio como a quem porventura seja.

 

Art. 1.336. § 2o O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.

 

Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.

 

Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia

MALVERSAÇÃO DE DINHEIRO DO CONDOMÍNIO PELO SÍNDICO

Administração

Publicado em 13/08/2015

Apropriação de dinheiro                                        

Síndico é condenado por uso dos fundos do condomínio em benefício próprio

 

Síndico é condenado por se apropriar de dinheiro do condomínio

A juíza Lilian Lage Humes, da 1ª Vara Criminal Central, condenou homem acusado de apropriação indébita. O réu, que ocupava o cargo de síndico do edifício onde morava e teria se apropriado de R$ 22 mil pertencentes ao condomínio, terá que prestar serviços à comunidade pelo período de um ano e quatro meses, além de pagar multa no valor de 15 dias-multa.

        

Em seu interrogatório, ele confessou o crime, dizendo que na época dos fatos havia se separado de sua esposa, estava endividado e, por isso, decidiu se apropriar do dinheiro, com o intuito de repor a quantia posteriormente. Aos poucos começou a restituir o valor, mas antes que conseguisse completar o montante integral foi processado. Então, vendeu seu apartamento e pagou a dívida.

        

Na sentença, a magistrada destacou ser “irrelevante a posterior celebração de acordo na esfera cível pelas partes, pois tal fato não retira a tipicidade da conduta do réu, não havendo que se falar em falta de dolo”. A magistrada ressaltou ainda que o referido acordo foi homologado em data posterior aos fatos.

Fonte: http://justicaemfoco.com.br

VÁRIAS SÃO AS OBRAS EM NOSSO CONDOMÍNIO QUE NÃO SEGUIRAM O CORRETO

Pergunte ao especialista                             

Essa semana Rodrigo Karpat fala sobre obra sem assembleia, cobrança e problemas de convivência

   

 

O advogado especialista em condomínios Rodrigo Karpat responde as dúvidas dos nossos leitores sobre vida em condomínio.

 

Sua coluna é publicada a cada duas semanas, sempre às segundas-feira, aqui no SíndicoNet.

 

Para enviar sua pergunta para o Rodrigo Karpat, use o espaço para comentários no final dessa página.

Obra sem assembleia

Pergunta 1, de Jussara Ju

Pode ser feito um rateio para uma pequena obra sem ter passado em assembleia? Diz a síndica que foi autorizada pelo corpo deliberativo, isso é possível? Há um certo valor no fundo de obras para emergências. Não poderia usar esse valor?

RESPOSTA DO ESPECIALISTA

Jussara,

A realização de obras no condomínio depende da aprovação de assembleia, juntamente com a aprovação do custeio das mesmas, respeitando o quórum determinado pelo artigo 1.341 do Código Civil, conforme segue:

• Voluptuárias (de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor) devem ter aprovação de 2/3 dos condôminos.
  
• Úteis (aumentam ou facilitam o uso do bem) o voto da maioria dos condôminos.
  
• Necessárias (as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore), maioria simples.
  

Salvo para os reparos necessários, e no caso de obras urgentes, que podem ser realizadas e posteriormente ratificadas em assembleia.

Porém, caso necessário o rateio extra de despesas, a única forma de se emitir um boleto extra é quando previsto no orçamento anual, como no caso de décimo terceiro salário dos funcionários, rateio de obras, entre outros. Caso não esteja previsto, nem o conselho, nem o síndico, tem autonomia para a emissão de boletos extra sem a prévia aprovação de uma assembleia. 

No caso de emergência, com base em uma decisão em conjunto com o conselho, o prédio poderia utilizar o dinheiro em caixa que seria destinado a outra finalidade, e prontamente chamar uma assembleia com o fim de repor o valor. Mas não emitir um rateio extra sem aprovação de uma assembleia. 

 EXEMPLO: 01. Muro da Miranda.

                    02. Administração nova

                    03. Casa do Motor fora do local estabelecido

                    04. Colocação de Brrita nos locais de gramas

 E, por aí vai!!!

 

CONSELHO FISCAL GRUPO IMPORTANTE NA BOA ADMINISTRAÇÃO DOS RECURSOS DO CONDOMÍNIO

Conselho fiscal - Grupo ajuda a manter a gestão democrática e contas mais transparentes            

 

A figura do conselho está presente na maioria dos condomínios. Aquele grupo de pessoas que está mais próximo do trabalho de administração do local, acompanhando o trabalho do síndico e da administradora.

 

Apesar de não ser obrigatório, muitos condomínios apostam no conselho fiscal ou consultivo. 

 

O conselho fiscal é mencionado no Código Civil e o conselho consultivo tem sua figura definida na lei 4591/94. Há quem entenda que são a mesma coisa, outros entendem que têm atribuições diferentes. Há até condomínios que separam esses dois grupos:

• O conselho fiscal cuida da parte de prestação de contas, do acompanhamento dos gastos do condomínio.
• Já o conselho consultivo ajuda o síndico na tomada de decisões, sempre que solicitado.

Importante frisar que o conselho fiscal não aprova as contas do condomínio. Ele emite um parecer orientativo sobre o que foi gasto. As contas são sempre aprovadas, ou não, pela assembleia.

• Conselho fiscal: saiba o que a lei diz
   

Eleição

Geralmente o conselho é composto de um presidente e dois outros membros. Eles são eleitos, via de regra, na mesma eleição que escolhe o síndico do condomínio.

O que diz a Lei

- Novo Código Civil - Art. 1.356: "Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico."

 

Dessa forma, a existência do conselho fiscal não é obrigatória por lei, mas se a convenção prever isso, torna-se obrigatória a eleição e formação do grupo.

Nesse o caso, é importante que o documento contenha informações como: se os integrantes devem ser condôminos ou inquilinos, se há periodicidade das reuniões e como deve ser a eleição dos membros.

 

Como sua função é aferir as contas financeiras do empreendimento, o ideal é que seja formado por moradores proprietários, e não inquilinos.

 

Substituição ou renúncia

 Na convenção também é importante constar regras como: se haverá eleição de chapas fechadas ou de membros “avulsos”, e se há a possibilidade de eleger suplentes para as vagas no conselho. Dessa forma, evita-se a necessidade de convocar uma nova assembleia caso um conselheiro venha a renunciar, por exemplo.

 

Caso um conselheiro renuncie ao cargo ou tenha seu cargo “cassado” – o que só pode ser feito em assembleia, com maioria simples dos presentes – e não haja ninguém para substituí-lo imediatamente, deve-se convocar uma assembleia para essa posição.

PARABENS A TODOS OS COLEGAS DO BRSIL, MAIS EM ESPECIAL DO RIO GRANDE DO NORTE

Lutando pela justiça no Brasil

De:	PROMAD (contato@promad.adv.br)
Enviada:	terça-feira, 11 de agosto de 2015 08:46:21
Para:	luizgonzagarn@hotmail.com