QUEM PAGA O QUE? NO CONDOMÍNIO

Jurídico

Publicado em 03/11/2015

Taxa de condomínio                        

Condômino ou inquilino: saiba quem paga o quê mensalmente                         

Taxa de condomínio, sou obrigado a pagar?

Uma questão gera dúvidas quando uma pessoa resolve alugar um imóvel em condomínios é em relação aos direitos e deveres do locatário. A legislação é clara quanto à divisão das despesas. O artigo 22 da lei 8245/91 (Lei do Inquilinato) estipula que o locador é responsável pelas despesas extraordinárias e o inquilino pelas despesas ordinárias.

 

As despesas extraordinárias constituem nas obras de reformas de melhorias ou que interessem à estrutura integral do imóvel, repor condições de habitabilidade, compra e instalação de equipamentos de uso geral e o fundo de reserva para benfeitorias. Gastos que devem ser pagos ou ressarcidos pelo dono do imóvel.

 

Os inquilinos são responsáveis pelos gastos da manutenção estrutural e de equipamentos do condomínio, rateio de saldo devedor a partir do momento da locação e seguro condominial. Os valores são descritos no detalhamento da prestação de contas do valor da taxa de condomínio.

 

 Vale ressaltar que o locatário tem responsabilidade no pagamento da taxa de condomínio. No entanto, caso este não efetue o pagamento, o responsável direto passa a ser o proprietário, cabendo este a ação de regresso contra o locatário.

 

 Por isso, aconselha-se que o proprietário mantenha um acompanhamento frequente junto a administração do condomínio afim de constatar a regularidade nos pagamentos ou que este inclua no contrato de aluguel o valor do condomínio, ficando o próprio proprietário com a responsabilidade de pagar a taxa devida mensalmente. 

 

 Ainda se encaixa nessa obrigatoriedade as multas por infrações ao Regulamento Interno

COMO ECONOMIZAR ÁGUA EM CONDOMÍNIO

Publicado em 09/10/2015

Economia

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Troca de válvula de descarga em condomínio reduz conta pela metade       

Condomínio reduz conta pela metade ao trocar válvulas de descargas

Um condomínio em São Bernardo do Campo conseguiu reduzir a conta de água quase pela metade depois que o síndico mandou instalar válvulas de duplo fluxo nos 24 apartamentos.

A iniciativa foi motivada pelo aumento no consumo, que disparou entre junho e julho. Agora, todo mundo foi conscientizado da necessidade de mudanças por meio de informativos no elevador.

Cada peça custou R$ 65, e a instalação é rápida. Primeiro, tem que desmontar a caixa de descarga para retirar o kit que está lá dentro. Depois, basta colocar as novas válvulas e colocar a caixa no lugar. Em dez minutos, fica tudo pronto. E sem sujeira.

Segundo o síndico, já no primeiro mês, em agosto, o consumo caiu quase 10%, e a conta de água ficou cerca de R$ 3 mil mais barata. Isso porque o condomínio recuperou o bônus da Sabesp, que tinha perdido em julho.

 Em setembro, com metade das válvulas instaladas, a redução do consumo chegou a 15%.

No total, as válvulas custaram R$ 17 mil. E o síndico nem precisou mexer no fundo de caixa para comprar.

 

 

 

MUITO CUIDADO COM O DANO MORAL NO CONDOMÍNIO

Condôminos devem saber até onde vai seu papel, para evitar dano moral            

 

Por Rodrigo Karpat*

A administração de um condomínio envolve uma série de responsabilidades, por isso, o síndico e o corpo diretivo (conselhos fiscais e consultivos) são essenciais para o bom funcionamento da vida condominial.

 

Os condôminos também têm papel fundamental, ao participar efetivamente das assembleias que discutam mudanças e aprimoramentos, e cumprir corretamente a convenção do condomínio.

No entanto, a participação dos moradores na gestão dos condomínios deve ter alguns limites. Só é permitida a intromissão nas rotinas do prédio quando tenham sido designados para isso, e contanto que não causem quaisquer transtornos ou prejuízo. Os representantes legais são eleitos em assembleia, justamente para assumirem as responsabilidades diretas pela gestão.

Os condôminos não podem, por exemplo, treinar, fiscalizar, dar ordens diretas, ou de qualquer forma intimidar os funcionários do condomínio para cumprir o regimento interno. Nesse caso, os moradores interessados em participar da rotina condominial não devem interferir propriamente na gestão, salvo se através dos seus representantes eleitos quando previsto na função, ou quando for criada alguma comissão com esta finalidade.

A delegação de algumas funções específicas para os moradores em assembleia pode acontecer, porém, a responsabilidade direta pela administração é sempre do síndico. Se os moradores ameaçarem os funcionários de demissão, por exemplo, o condomínio certamente poderá responder na Justiça Trabalhista por assédio moral causado por qualquer um de seus condôminos ou moradores.

Foi o que aconteceu em um condomínio de São Paulo onde um funcionário foi agredido por um morador.

 

De acordo com a decisão judicial a favor do empregado, o condomínio equipara-se a empregador, conforme artigo 2º da CLT, de maneira que responde pela higidez física e moral de seus empregados, enquanto estiverem no ambiente de trabalho. Assim, se o funcionário do condomínio sofrer dano físico e moral durante o período laboral, quando estava sob a tutela de seu empregador, o condomínio deve responder pelo dano causado.

 

O magistrado ressaltou na decisão que cada condômino, ao tratar pessoalmente com os empregados do condomínio, está na posição de empregador, pois os condôminos são proprietários e, sendo a coisa de uso comum, cada um possui sua parte ideal do bem, o que lhe garante exercer determinados direitos sobre a parte que lhe cabe.

 

Desta forma, ao agredir física e/ou verbalmente o empregado, o condômino abusa verdadeiramente da subordinação jurídica decorrente da relação de emprego, o que enseja a responsabilidade de indenização por dano moral. Neste sentido, o ideal é conversar com os  moradores para que não interfiram na gestão propriamente dita, e participem das discussões do condomínio somente em assembleia ou quando autorizados pelo síndico.

 

*Rodrigo Karpat é advogado especialista em Direito Imobiliário, consultor em condomínios e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados

MANUTENÇÃO DE ELEVADORES REQUER MUITO CUIDADO

Manutenção de elevadores

 

Intervenção feita por quem não é especializado é perigosa            

    

Saiba quais são os riscos decorrentes de intervenções de pessoas não autorizadas nos elevadores

 

Quando uma intervenção é em elevadores e equipamentos, é importante saber que a mesma só pode ser realizada quando acompanhada pelo técnico de manutenção responsável. Em geral, os serviços que frequentemente necessitam deste acompanhamento são a instalação de circuito fechado de TV e de mídia out of home em edifícios comerciais.

 

Outro ponto importante é o resgate, que deve sempre ser realizado pelo técnico de manutenção dos elevadores, Corpo de Bombeiros da Polícia Militar ou órgãos responsáveis que os substituam.

 

“Qualquer intervenção no equipamento deve ser realizada por empresas especializadas e autorizadas, sempre com acompanhamento do técnico de manutenção dos elevadores”, explica Evilásio Porto dos Santos Filho, técnico do Atendimento Avançado da Atlas Schindler.

 

É importante também que o síndico fique atento a alguns procedimentos quando houver a necessidade de intervenção de terceiros para executá-los, tais como:

 

• Não permitir o acesso à casa de máquinas à parte superior da cabina ao poço sem o acompanhamento do técnico de manutenção responsável pelos elevadores do condomínio.
•  
• A chave de destravamento da porta deve ser mantida em local seguro e utilizada somente pelo técnico de manutenção, ou profissionais do Corpo de Bombeiros da Polícia Militar ou de órgão responsável que o substitua. Estes são os únicos autorizados a realizar o resgate seguro de passageiros retidos no elevador.

• O condomínio poderá ser responsabilizado por qualquer intervenção, realizada sem o conhecimento da empresa de manutenção, que venha a causar prejuízos ou riscos físicos.

O SÍNDICO É RESPONSÁVEL E OBRIGADO A CUMPRIR AS DETERMINAÇÕES DA LEI E DAS ASSEMBLÉIAS

Inaldo Dantas                 

Publicado em 25/08/2015

Obrigações do síndico                                        

Além de fazer cumprir, gestor também deve seguir as regras do local              

 Por Inaldo Dantas*

 

Da obrigação do síndico em cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia.

 

Ao contrário do que muitos imaginam, o síndico está muito longe de ser “o dono do condomínio”. Além de cumprir, é dele a competência de fazer cumprir a regra, seja a contida na convenção, no regimento interno e até o que legitimamente tenha sido decidido pela assembleia.

 

Art. 1.348. Compete ao síndico:

 

[...]

 

IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;

 

Entre muitos dos problemas que o síndico enfrenta quanto a esta questão, está a que os condôminos entendem que ele pode por exemplo, dispensar multas, isentar de correções e até perdoar dívidas advindas da obrigação de pagar o custeio mensal do condomínio.

Veja a lei

 

Art. 1.336. § 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

 

Como se observa, ao contrário do que pensam os condôminos, o síndico está obrigado a impor e cobrar as multas convencionadas, arcando com a reposição em caso de dispensa, se assim entender a assembleia ou até, os membros do conselho fiscal.

 

Porém, não é só na questão do perdão das multas e demais acréscimos incidentes do inadimplemento das taxas de condomínio. As transgressões as regras, a inobservância dos deveres e o mau uso da unidade também sujeitam os condôminos a sofrerem a aplicação das sansões por parte do síndico, respondendo este pelas perdas e danos que porventura sua omissão vier a dar causa, e olha que são multas até relativamente pesadas, que vão de 5 a 10 vezes o valor da taxa condominial, ou seja, de 500 a 1.000%.

 

E os motivos que fazem com que o condômino venha a ser punido compreendem a própria falta de pagamento das taxas de custeio, com multas menos pesadas, a realização de obras que comprometam a segurança da edificação (reformas com derrubada de parede, por exemplo), alteração da fachada, utilização da unidade diferente da qual se destina (transformar o apartamento em um ponto de negócio, por exemplo) e ainda, causar danos prejudiciais ao bem estar dos demais moradores ou aos bons costumes.

 

Art. 1.336. São deveres do condômino:

 

I - Contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais; salvo disposição em contrário na convenção;

 

II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;

 

III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;

 

IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

 

§ 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

 

§ 2o O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.

 

Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.

 

Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.

 

E quando é o próprio síndico que descumpre a regra?

 

É quase que um padrão em todas as convenções que já tomei por leitura, a cláusula que responsabiliza o síndico pelo prejuízo de seus atos ou omissões.

 

Como sendo ele o gestor do condomínio e como tal, sendo o que deve cumprir e fazer cumprir, havendo omissão ou ação danosa, responde pelos prejuízos que venham a ser causados, tanto ao condomínio como a quem porventura seja.

 

Art. 1.336. § 2o O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.

 

Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.

 

Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia

MALVERSAÇÃO DE DINHEIRO DO CONDOMÍNIO PELO SÍNDICO

Administração

Publicado em 13/08/2015

Apropriação de dinheiro                                        

Síndico é condenado por uso dos fundos do condomínio em benefício próprio

 

Síndico é condenado por se apropriar de dinheiro do condomínio

A juíza Lilian Lage Humes, da 1ª Vara Criminal Central, condenou homem acusado de apropriação indébita. O réu, que ocupava o cargo de síndico do edifício onde morava e teria se apropriado de R$ 22 mil pertencentes ao condomínio, terá que prestar serviços à comunidade pelo período de um ano e quatro meses, além de pagar multa no valor de 15 dias-multa.

        

Em seu interrogatório, ele confessou o crime, dizendo que na época dos fatos havia se separado de sua esposa, estava endividado e, por isso, decidiu se apropriar do dinheiro, com o intuito de repor a quantia posteriormente. Aos poucos começou a restituir o valor, mas antes que conseguisse completar o montante integral foi processado. Então, vendeu seu apartamento e pagou a dívida.

        

Na sentença, a magistrada destacou ser “irrelevante a posterior celebração de acordo na esfera cível pelas partes, pois tal fato não retira a tipicidade da conduta do réu, não havendo que se falar em falta de dolo”. A magistrada ressaltou ainda que o referido acordo foi homologado em data posterior aos fatos.

Fonte: http://justicaemfoco.com.br