Por Inaldo Dantas*
Da obrigação do síndico em cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia.
Ao contrário do que muitos imaginam, o síndico está muito longe de ser “o dono do condomínio”. Além de cumprir, é dele a competência de fazer cumprir a regra, seja a contida na convenção, no regimento interno e até o que legitimamente tenha sido decidido pela assembleia.
Art. 1.348. Compete ao síndico:
[...]
IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;
Entre muitos dos problemas que o síndico enfrenta quanto a esta questão, está a que os condôminos entendem que ele pode por exemplo, dispensar multas, isentar de correções e até perdoar dívidas advindas da obrigação de pagar o custeio mensal do condomínio.
Veja a lei
Art. 1.336. § 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.
Como se observa, ao contrário do que pensam os condôminos, o síndico está obrigado a impor e cobrar as multas convencionadas, arcando com a reposição em caso de dispensa, se assim entender a assembleia ou até, os membros do conselho fiscal.
Porém, não é só na questão do perdão das multas e demais acréscimos incidentes do inadimplemento das taxas de condomínio. As transgressões as regras, a inobservância dos deveres e o mau uso da unidade também sujeitam os condôminos a sofrerem a aplicação das sansões por parte do síndico, respondendo este pelas perdas e danos que porventura sua omissão vier a dar causa, e olha que são multas até relativamente pesadas, que vão de 5 a 10 vezes o valor da taxa condominial, ou seja, de 500 a 1.000%.
E os motivos que fazem com que o condômino venha a ser punido compreendem a própria falta de pagamento das taxas de custeio, com multas menos pesadas, a realização de obras que comprometam a segurança da edificação (reformas com derrubada de parede, por exemplo), alteração da fachada, utilização da unidade diferente da qual se destina (transformar o apartamento em um ponto de negócio, por exemplo) e ainda, causar danos prejudiciais ao bem estar dos demais moradores ou aos bons costumes.
Art. 1.336. São deveres do condômino:
I - Contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais; salvo disposição em contrário na convenção;
II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
§ 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.
§ 2o O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.
Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.
E quando é o próprio síndico que descumpre a regra?
É quase que um padrão em todas as convenções que já tomei por leitura, a cláusula que responsabiliza o síndico pelo prejuízo de seus atos ou omissões.
Como sendo ele o gestor do condomínio e como tal, sendo o que deve cumprir e fazer cumprir, havendo omissão ou ação danosa, responde pelos prejuízos que venham a ser causados, tanto ao condomínio como a quem porventura seja.
Art. 1.336. § 2o O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.
Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia
