QUEM PAGA O QUE? NO CONDOMÍNIO

Jurídico

Publicado em 03/11/2015

Taxa de condomínio                        

Condômino ou inquilino: saiba quem paga o quê mensalmente                         

Taxa de condomínio, sou obrigado a pagar?

Uma questão gera dúvidas quando uma pessoa resolve alugar um imóvel em condomínios é em relação aos direitos e deveres do locatário. A legislação é clara quanto à divisão das despesas. O artigo 22 da lei 8245/91 (Lei do Inquilinato) estipula que o locador é responsável pelas despesas extraordinárias e o inquilino pelas despesas ordinárias.

 

As despesas extraordinárias constituem nas obras de reformas de melhorias ou que interessem à estrutura integral do imóvel, repor condições de habitabilidade, compra e instalação de equipamentos de uso geral e o fundo de reserva para benfeitorias. Gastos que devem ser pagos ou ressarcidos pelo dono do imóvel.

 

Os inquilinos são responsáveis pelos gastos da manutenção estrutural e de equipamentos do condomínio, rateio de saldo devedor a partir do momento da locação e seguro condominial. Os valores são descritos no detalhamento da prestação de contas do valor da taxa de condomínio.

 

 Vale ressaltar que o locatário tem responsabilidade no pagamento da taxa de condomínio. No entanto, caso este não efetue o pagamento, o responsável direto passa a ser o proprietário, cabendo este a ação de regresso contra o locatário.

 

 Por isso, aconselha-se que o proprietário mantenha um acompanhamento frequente junto a administração do condomínio afim de constatar a regularidade nos pagamentos ou que este inclua no contrato de aluguel o valor do condomínio, ficando o próprio proprietário com a responsabilidade de pagar a taxa devida mensalmente. 

 

 Ainda se encaixa nessa obrigatoriedade as multas por infrações ao Regulamento Interno

COMO ECONOMIZAR ÁGUA EM CONDOMÍNIO

Publicado em 09/10/2015

Economia

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Troca de válvula de descarga em condomínio reduz conta pela metade       

Condomínio reduz conta pela metade ao trocar válvulas de descargas

Um condomínio em São Bernardo do Campo conseguiu reduzir a conta de água quase pela metade depois que o síndico mandou instalar válvulas de duplo fluxo nos 24 apartamentos.

A iniciativa foi motivada pelo aumento no consumo, que disparou entre junho e julho. Agora, todo mundo foi conscientizado da necessidade de mudanças por meio de informativos no elevador.

Cada peça custou R$ 65, e a instalação é rápida. Primeiro, tem que desmontar a caixa de descarga para retirar o kit que está lá dentro. Depois, basta colocar as novas válvulas e colocar a caixa no lugar. Em dez minutos, fica tudo pronto. E sem sujeira.

Segundo o síndico, já no primeiro mês, em agosto, o consumo caiu quase 10%, e a conta de água ficou cerca de R$ 3 mil mais barata. Isso porque o condomínio recuperou o bônus da Sabesp, que tinha perdido em julho.

 Em setembro, com metade das válvulas instaladas, a redução do consumo chegou a 15%.

No total, as válvulas custaram R$ 17 mil. E o síndico nem precisou mexer no fundo de caixa para comprar.

 

 

 

MUITO CUIDADO COM O DANO MORAL NO CONDOMÍNIO

Condôminos devem saber até onde vai seu papel, para evitar dano moral            

 

Por Rodrigo Karpat*

A administração de um condomínio envolve uma série de responsabilidades, por isso, o síndico e o corpo diretivo (conselhos fiscais e consultivos) são essenciais para o bom funcionamento da vida condominial.

 

Os condôminos também têm papel fundamental, ao participar efetivamente das assembleias que discutam mudanças e aprimoramentos, e cumprir corretamente a convenção do condomínio.

No entanto, a participação dos moradores na gestão dos condomínios deve ter alguns limites. Só é permitida a intromissão nas rotinas do prédio quando tenham sido designados para isso, e contanto que não causem quaisquer transtornos ou prejuízo. Os representantes legais são eleitos em assembleia, justamente para assumirem as responsabilidades diretas pela gestão.

Os condôminos não podem, por exemplo, treinar, fiscalizar, dar ordens diretas, ou de qualquer forma intimidar os funcionários do condomínio para cumprir o regimento interno. Nesse caso, os moradores interessados em participar da rotina condominial não devem interferir propriamente na gestão, salvo se através dos seus representantes eleitos quando previsto na função, ou quando for criada alguma comissão com esta finalidade.

A delegação de algumas funções específicas para os moradores em assembleia pode acontecer, porém, a responsabilidade direta pela administração é sempre do síndico. Se os moradores ameaçarem os funcionários de demissão, por exemplo, o condomínio certamente poderá responder na Justiça Trabalhista por assédio moral causado por qualquer um de seus condôminos ou moradores.

Foi o que aconteceu em um condomínio de São Paulo onde um funcionário foi agredido por um morador.

 

De acordo com a decisão judicial a favor do empregado, o condomínio equipara-se a empregador, conforme artigo 2º da CLT, de maneira que responde pela higidez física e moral de seus empregados, enquanto estiverem no ambiente de trabalho. Assim, se o funcionário do condomínio sofrer dano físico e moral durante o período laboral, quando estava sob a tutela de seu empregador, o condomínio deve responder pelo dano causado.

 

O magistrado ressaltou na decisão que cada condômino, ao tratar pessoalmente com os empregados do condomínio, está na posição de empregador, pois os condôminos são proprietários e, sendo a coisa de uso comum, cada um possui sua parte ideal do bem, o que lhe garante exercer determinados direitos sobre a parte que lhe cabe.

 

Desta forma, ao agredir física e/ou verbalmente o empregado, o condômino abusa verdadeiramente da subordinação jurídica decorrente da relação de emprego, o que enseja a responsabilidade de indenização por dano moral. Neste sentido, o ideal é conversar com os  moradores para que não interfiram na gestão propriamente dita, e participem das discussões do condomínio somente em assembleia ou quando autorizados pelo síndico.

 

*Rodrigo Karpat é advogado especialista em Direito Imobiliário, consultor em condomínios e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados

MANUTENÇÃO DE ELEVADORES REQUER MUITO CUIDADO

Manutenção de elevadores

 

Intervenção feita por quem não é especializado é perigosa            

    

Saiba quais são os riscos decorrentes de intervenções de pessoas não autorizadas nos elevadores

 

Quando uma intervenção é em elevadores e equipamentos, é importante saber que a mesma só pode ser realizada quando acompanhada pelo técnico de manutenção responsável. Em geral, os serviços que frequentemente necessitam deste acompanhamento são a instalação de circuito fechado de TV e de mídia out of home em edifícios comerciais.

 

Outro ponto importante é o resgate, que deve sempre ser realizado pelo técnico de manutenção dos elevadores, Corpo de Bombeiros da Polícia Militar ou órgãos responsáveis que os substituam.

 

“Qualquer intervenção no equipamento deve ser realizada por empresas especializadas e autorizadas, sempre com acompanhamento do técnico de manutenção dos elevadores”, explica Evilásio Porto dos Santos Filho, técnico do Atendimento Avançado da Atlas Schindler.

 

É importante também que o síndico fique atento a alguns procedimentos quando houver a necessidade de intervenção de terceiros para executá-los, tais como:

 

• Não permitir o acesso à casa de máquinas à parte superior da cabina ao poço sem o acompanhamento do técnico de manutenção responsável pelos elevadores do condomínio.
•  
• A chave de destravamento da porta deve ser mantida em local seguro e utilizada somente pelo técnico de manutenção, ou profissionais do Corpo de Bombeiros da Polícia Militar ou de órgão responsável que o substitua. Estes são os únicos autorizados a realizar o resgate seguro de passageiros retidos no elevador.

• O condomínio poderá ser responsabilizado por qualquer intervenção, realizada sem o conhecimento da empresa de manutenção, que venha a causar prejuízos ou riscos físicos.

O SÍNDICO É RESPONSÁVEL E OBRIGADO A CUMPRIR AS DETERMINAÇÕES DA LEI E DAS ASSEMBLÉIAS

Inaldo Dantas                 

Publicado em 25/08/2015

Obrigações do síndico                                        

Além de fazer cumprir, gestor também deve seguir as regras do local              

 Por Inaldo Dantas*

 

Da obrigação do síndico em cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia.

 

Ao contrário do que muitos imaginam, o síndico está muito longe de ser “o dono do condomínio”. Além de cumprir, é dele a competência de fazer cumprir a regra, seja a contida na convenção, no regimento interno e até o que legitimamente tenha sido decidido pela assembleia.

 

Art. 1.348. Compete ao síndico:

 

[...]

 

IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;

 

Entre muitos dos problemas que o síndico enfrenta quanto a esta questão, está a que os condôminos entendem que ele pode por exemplo, dispensar multas, isentar de correções e até perdoar dívidas advindas da obrigação de pagar o custeio mensal do condomínio.

Veja a lei

 

Art. 1.336. § 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

 

Como se observa, ao contrário do que pensam os condôminos, o síndico está obrigado a impor e cobrar as multas convencionadas, arcando com a reposição em caso de dispensa, se assim entender a assembleia ou até, os membros do conselho fiscal.

 

Porém, não é só na questão do perdão das multas e demais acréscimos incidentes do inadimplemento das taxas de condomínio. As transgressões as regras, a inobservância dos deveres e o mau uso da unidade também sujeitam os condôminos a sofrerem a aplicação das sansões por parte do síndico, respondendo este pelas perdas e danos que porventura sua omissão vier a dar causa, e olha que são multas até relativamente pesadas, que vão de 5 a 10 vezes o valor da taxa condominial, ou seja, de 500 a 1.000%.

 

E os motivos que fazem com que o condômino venha a ser punido compreendem a própria falta de pagamento das taxas de custeio, com multas menos pesadas, a realização de obras que comprometam a segurança da edificação (reformas com derrubada de parede, por exemplo), alteração da fachada, utilização da unidade diferente da qual se destina (transformar o apartamento em um ponto de negócio, por exemplo) e ainda, causar danos prejudiciais ao bem estar dos demais moradores ou aos bons costumes.

 

Art. 1.336. São deveres do condômino:

 

I - Contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais; salvo disposição em contrário na convenção;

 

II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;

 

III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;

 

IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

 

§ 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

 

§ 2o O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.

 

Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.

 

Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.

 

E quando é o próprio síndico que descumpre a regra?

 

É quase que um padrão em todas as convenções que já tomei por leitura, a cláusula que responsabiliza o síndico pelo prejuízo de seus atos ou omissões.

 

Como sendo ele o gestor do condomínio e como tal, sendo o que deve cumprir e fazer cumprir, havendo omissão ou ação danosa, responde pelos prejuízos que venham a ser causados, tanto ao condomínio como a quem porventura seja.

 

Art. 1.336. § 2o O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.

 

Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.

 

Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia

MALVERSAÇÃO DE DINHEIRO DO CONDOMÍNIO PELO SÍNDICO

Administração

Publicado em 13/08/2015

Apropriação de dinheiro                                        

Síndico é condenado por uso dos fundos do condomínio em benefício próprio

 

Síndico é condenado por se apropriar de dinheiro do condomínio

A juíza Lilian Lage Humes, da 1ª Vara Criminal Central, condenou homem acusado de apropriação indébita. O réu, que ocupava o cargo de síndico do edifício onde morava e teria se apropriado de R$ 22 mil pertencentes ao condomínio, terá que prestar serviços à comunidade pelo período de um ano e quatro meses, além de pagar multa no valor de 15 dias-multa.

        

Em seu interrogatório, ele confessou o crime, dizendo que na época dos fatos havia se separado de sua esposa, estava endividado e, por isso, decidiu se apropriar do dinheiro, com o intuito de repor a quantia posteriormente. Aos poucos começou a restituir o valor, mas antes que conseguisse completar o montante integral foi processado. Então, vendeu seu apartamento e pagou a dívida.

        

Na sentença, a magistrada destacou ser “irrelevante a posterior celebração de acordo na esfera cível pelas partes, pois tal fato não retira a tipicidade da conduta do réu, não havendo que se falar em falta de dolo”. A magistrada ressaltou ainda que o referido acordo foi homologado em data posterior aos fatos.

Fonte: http://justicaemfoco.com.br

VÁRIAS SÃO AS OBRAS EM NOSSO CONDOMÍNIO QUE NÃO SEGUIRAM O CORRETO

Pergunte ao especialista                             

Essa semana Rodrigo Karpat fala sobre obra sem assembleia, cobrança e problemas de convivência

   

 

O advogado especialista em condomínios Rodrigo Karpat responde as dúvidas dos nossos leitores sobre vida em condomínio.

 

Sua coluna é publicada a cada duas semanas, sempre às segundas-feira, aqui no SíndicoNet.

 

Para enviar sua pergunta para o Rodrigo Karpat, use o espaço para comentários no final dessa página.

Obra sem assembleia

Pergunta 1, de Jussara Ju

Pode ser feito um rateio para uma pequena obra sem ter passado em assembleia? Diz a síndica que foi autorizada pelo corpo deliberativo, isso é possível? Há um certo valor no fundo de obras para emergências. Não poderia usar esse valor?

RESPOSTA DO ESPECIALISTA

Jussara,

A realização de obras no condomínio depende da aprovação de assembleia, juntamente com a aprovação do custeio das mesmas, respeitando o quórum determinado pelo artigo 1.341 do Código Civil, conforme segue:

• Voluptuárias (de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor) devem ter aprovação de 2/3 dos condôminos.
  
• Úteis (aumentam ou facilitam o uso do bem) o voto da maioria dos condôminos.
  
• Necessárias (as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore), maioria simples.
  

Salvo para os reparos necessários, e no caso de obras urgentes, que podem ser realizadas e posteriormente ratificadas em assembleia.

Porém, caso necessário o rateio extra de despesas, a única forma de se emitir um boleto extra é quando previsto no orçamento anual, como no caso de décimo terceiro salário dos funcionários, rateio de obras, entre outros. Caso não esteja previsto, nem o conselho, nem o síndico, tem autonomia para a emissão de boletos extra sem a prévia aprovação de uma assembleia. 

No caso de emergência, com base em uma decisão em conjunto com o conselho, o prédio poderia utilizar o dinheiro em caixa que seria destinado a outra finalidade, e prontamente chamar uma assembleia com o fim de repor o valor. Mas não emitir um rateio extra sem aprovação de uma assembleia. 

 EXEMPLO: 01. Muro da Miranda.

                    02. Administração nova

                    03. Casa do Motor fora do local estabelecido

                    04. Colocação de Brrita nos locais de gramas

 E, por aí vai!!!

 

CONSELHO FISCAL GRUPO IMPORTANTE NA BOA ADMINISTRAÇÃO DOS RECURSOS DO CONDOMÍNIO

Conselho fiscal - Grupo ajuda a manter a gestão democrática e contas mais transparentes            

 

A figura do conselho está presente na maioria dos condomínios. Aquele grupo de pessoas que está mais próximo do trabalho de administração do local, acompanhando o trabalho do síndico e da administradora.

 

Apesar de não ser obrigatório, muitos condomínios apostam no conselho fiscal ou consultivo. 

 

O conselho fiscal é mencionado no Código Civil e o conselho consultivo tem sua figura definida na lei 4591/94. Há quem entenda que são a mesma coisa, outros entendem que têm atribuições diferentes. Há até condomínios que separam esses dois grupos:

• O conselho fiscal cuida da parte de prestação de contas, do acompanhamento dos gastos do condomínio.
• Já o conselho consultivo ajuda o síndico na tomada de decisões, sempre que solicitado.

Importante frisar que o conselho fiscal não aprova as contas do condomínio. Ele emite um parecer orientativo sobre o que foi gasto. As contas são sempre aprovadas, ou não, pela assembleia.

• Conselho fiscal: saiba o que a lei diz
   

Eleição

Geralmente o conselho é composto de um presidente e dois outros membros. Eles são eleitos, via de regra, na mesma eleição que escolhe o síndico do condomínio.

O que diz a Lei

- Novo Código Civil - Art. 1.356: "Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico."

 

Dessa forma, a existência do conselho fiscal não é obrigatória por lei, mas se a convenção prever isso, torna-se obrigatória a eleição e formação do grupo.

Nesse o caso, é importante que o documento contenha informações como: se os integrantes devem ser condôminos ou inquilinos, se há periodicidade das reuniões e como deve ser a eleição dos membros.

 

Como sua função é aferir as contas financeiras do empreendimento, o ideal é que seja formado por moradores proprietários, e não inquilinos.

 

Substituição ou renúncia

 Na convenção também é importante constar regras como: se haverá eleição de chapas fechadas ou de membros “avulsos”, e se há a possibilidade de eleger suplentes para as vagas no conselho. Dessa forma, evita-se a necessidade de convocar uma nova assembleia caso um conselheiro venha a renunciar, por exemplo.

 

Caso um conselheiro renuncie ao cargo ou tenha seu cargo “cassado” – o que só pode ser feito em assembleia, com maioria simples dos presentes – e não haja ninguém para substituí-lo imediatamente, deve-se convocar uma assembleia para essa posição.

PARABENS A TODOS OS COLEGAS DO BRSIL, MAIS EM ESPECIAL DO RIO GRANDE DO NORTE

Lutando pela justiça no Brasil

De:	PROMAD (contato@promad.adv.br)
Enviada:	terça-feira, 11 de agosto de 2015 08:46:21
Para:	luizgonzagarn@hotmail.com

CORRUPÇÃO EM CONDOMÍNIO UMA CHAGA À SER ESTINTA PELOS CONDOMÍNOS

Alexandre Marques

Publicado em 05/08/2015

Corrupção em condomínio

Tema merece atenção de todos. Para combatê-lo, sua participação é fundamental

 

Por Alexandre Marques (*)

Aproveitando a onda de reclamo nacional contra a corrupção e, mais recentemente, a iniciativa da Ordem dos Advogados do Brasil, Secção de São Paulo, que, no último dia 22, em sua nova sede, promoveu um ato de protesto contra a corrupção que assola a nação, resolvi adaptar o tema da campanha aos condomínios o que, tristemente, é muito mais corriqueiro do que imaginamos...

Todos nós obreiros da área condominial, sejamos síndicos não-condôminos, administradores, contadores, advogados, sabemos de pelo menos um caso de pessoas que se candidatam ao cargo de síndico, condômino ou não, conselheiros, subsindico, com o fim precípuo de tirar proveito financeiro, econômico, pessoal a frente do cargo. Obviamente não estamos falando da isenção da cota Ordinária do Condomínio para quem se candidata ao cargo! A questão é muito mais profunda.  

Tais pessoas, que nem ouso chamar de cidadãos, pois, são na verdade, criminosos, travestidos de personagens da vida condominial, desde antes de sua candidatura ao cargo em assembleia, já articulam alianças e acordos espúrios com os atuais mandatários ou grupo de condôminos para serem eleitos e, com isso, beneficiarem direta ou indiretamente um seleto grupo de “correligionários”. 

Em assembleia, difamam e caluniam muitas vezes os gestores da situação, inflamando aquela meia dúzia de condôminos, que são sempre os mesmos que participam das assembleias, para que estes cidadãos, estes sim, do bem! Muitas vezes sejam destituídos sob os argumentos mais esdrúxulos, estapafúrdios, para que estas pessoas mal-intencionadas assumam o cargo e aí, inicia-se o reinado de ilegalidades, ilicitudes e irregularidades. 

As falcatruas vão desde contratos superfaturados com empresas terceirizadas de mão-de-obra e segurança (e sei disso pelas próprias empresas), empresas de individualização de água e gás, elevadores, bombas, prestadores de serviços em geral até negociatas com devedores contumazes para não propositura de ações de cobrança judicial. Ou, pior, como já vi acontecer, quando existe a ação, pedir para que não divulgue no condomínio que determinado imóvel vai a hasta pública, porque ele, síndico, tem interesse pessoal na arrematação do apartamento.

Irradia-se o “câncer” da corrupção no condomínio, muitas vezes entre conselheiros, subsindico e até mesmo condôminos, seja pelo dinheiro em si, seja pela troca de favores e negociações com o intuito de garantir uma reeleição e, com isso, uma perpetuação no cargo. Logo, de desmandos e arbitrariedades que só minam a estrutura e operação do condomínio, levando a massa condominial a pagar um preço muito alto por isso, quando resolve agir. 
O resultado mais visível deste tipo de prática é a quebra de confiança dos demais condôminos em qualquer pessoa que se candidate ao cargo, a pessoa será sempre vista como suspeita! Depois, a desvalorização do próprio empreendimento imobiliário que fica conhecido na região como um condomínio de práticas ilegais onde reina as irregularidades e leniência. Maculando, por vezes, de forma irreversível o nome do condomínio.

Mas, o que fazer para combater essa chaga que é a corrupção no condomínio? 

A dica mais óbvia é: você morador (proprietário ou não), acompanhe de perto as contas do condomínio, vá as assembleias, questione, inquira, tire dúvidas quanto a parte financeira, peça para que se estipule em ata a empresa que será contratada pelo condomínio para prestação de serviços. Peça para que o representante dela compareça a assembleia para se apresentar e explanar sobre sua contratação. Você leitor, ficaria surpreso como se percebe, nessas horas, nas entrelinhas, quando há alguma coisa escusa...

Outra media altamente salutar para inibir a falcatrua é a contratação de uma empresa de auditoria para verificar as pastas de prestação de contas de cada mês, antes de serem enviadas ao conselho para assinatura, isso dá maior segurança ao conselho e reveste o condomínio da tranquilidade necessária quanto ao recolhimento de suas obrigações e pagamentos, saiba que o investimento para isso é bem menor do que se imagina.

Sugerimos ainda que na hora da votação, em assembleia, para aprovação das contas, por razões óbvias, síndico, subsíndico e conselho abstenham-se do voto.Isso não está na lei, mas, trata-se de uma coisa chamada ÉTICA que, apesar de ser desconhecida de muita gente, ainda existe e é bem valorizada! 

Por fim, havendo a desconfiança de que existe algo irregular e uma apuração preliminar demonstrar isso de forma segura, peçam os condôminos uma assembleia para a questão de fundo ser debatida democrática e respeitosamente. Nada de acusações infundadas ou ilações, apenas o levantamento concreto da dúvida, pautada em números e/ou documentos, declarações e testemunho.

Assim, a equipe diretiva pode se explicar, dentro do princípio sagrado da ampla defesa e contraditório e, sendo o caso, acatar a sugestão de afastamento momentâneo por 90 (noventa) dias, até que se apure com exatidão a questão posta, assumindo o condomínio uma terceira pessoa, eleita em assembleia, em conformidade com o §1º do artigo 1.348 do Código Civil: “Poderá a assembleia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.”

Sendo o caso, por fim, propor a devida ação judicial indenizatória contra o síndico e demais membros da equipe diretiva a fim de se apurar a culpa no sentido jurídico e o eventual “quantum debeatur” a ser indenizado. Mas, o mais importante, quando receber o seu boleto para pagamento da cota condominial todos os meses, leia o demonstrativo que consta dele das despesas pagas no período, acompanhe de perto e, havendo dúvida, busque esclarecimento. Isso inibirá o mal-intencionado e com isso, boa gestão condominial! 

Corrupção se combate primeiro em casa! 

CONDENAÇÃO DE SÍNDICO E SUBSÍNDICO POR MÁ GESTÃO É UMA REALIDADE

Jurídico

Publicado em 26/07/2015

Má gestão                                         

Síndico e subsíndicos são condenados a multa de R 3.300,43                    

Síndico e subsíndico são responsabilizados por má gestão em condomínio

Juiz da 4ª Vara Cível de Taguatinga condenou síndico e subsíndico do condomínio do Edifício Residencial São José a pagarem, de forma solidária, a quantia de R$ 3.300,43, acrescidos de correção monetária e juros legais, a título de reparação pelos danos causados ao não observarem os deveres firmados em convenção condominial, bem como pela demonstração de má gestão por parte dos réus.

 

Em sua defesa, os réus afirmam que todas as medidas questionadas (exclusão de juros e multas de taxas de condômino em atraso, realização de obras em áreas comuns e adiantamento de valores a funcionários) foram estabelecidas de maneira correta, com autorização do escritório de contabilidade.

 

Ao analisar o feito, o juiz ressalta que a atuação dos representantes dos condôminos "deve guardar estreita consonância com a convenção ou estatuto, de modo a se evitar adoção de atos incompatíveis com a norma de regência ou que, de algum modo, venha causar prejuízo ao próprio condomínio".

 

Ele registra que, no caso em tela, a exclusão de cobrança de multa e juros em decorrência de mora no pagamento de taxa condominial não se mostra possível dentro do regramento estabelecido pelo autor. “Tal prática mostra-se uma benesse em favor do condômino inadimplente, com menoscabo àquele que efetua o pagamento no tempo e modo devido.

 

Pode-se, inclusive, com o passar do tempo, incorrer prejuízo frente à própria administração de receitas pelo autor, uma vez que a prática adotada pelos réus mostra-se como incentivo ao não cumprimento atempado das obrigações por todos, sob a perspectiva de exclusão de encargos da mora".

 

Quanto às obras realizadas, apesar da alegação de sua necessidade para fins de conservação da coisa comum, não há provas produzidas nos autos nesse sentido.

 

Por derradeiro, o julgador afirma que “escapa dos deveres da administração adiantamento salarial em descompasso com regência trabalhista e com o estabelecido em convenção a funcionários do condomínio, cuja adoção da medida, assim como a primeira, se não constante no sistema legal, depende de autorização em Assembleia”. 

 

Da decisão, cabe recurso.

LUAL PARA OS MORADORES E PROPRIETÁRIOS DO LÁCQUA SERÁ UM SUCESSO!!!

"A noite será de Lua Cheia...", com certeza como disse o poeta, no próximo dia 31 de julho será o Iº LUAL para os moradores e proprietários do Lácqua.

 

O evento será fechado para os que forem Moradores e/ou Proprietários do Lácqua, mais cada um poderá na condição de Morador ou proprietário ter seus familiares e convidados presentes.

 

Não se preocupem os que estão incomodados porque, tudo será feito na mais respeitosa e digna responsabilidade, serão respeitados vários parâmetros, tais como: Horário de início e término, capacidade para quantidade de pessoas e, ninguém que não seja convidado e/ou parentes de nós todos que aqui residimos poderá ter acesso e o mais importante não será gasto um centavo do dinheiro do Condomínio!!!

 

"A noite será de Lua Cheia...", não percam dia 31 de juljo na próxima Sexta, aguardamos a todos.

CONDÔMINOS E MORADORES REALIZARÃO 1º LUAL DO LÁCQUA - PARTICIPE

Os moradores do Lácqua Condomínio Clube realizarão no Próximo dia 31 de Julho de 2015, o 1º LUAL DO LÁCQUA, nas Churrasqueiras 03 e 04, a Lua Cheia estará deslumbrante.

 

Será aberto para todos que quiserem participar não precisa se inscrever, basta levar a bebida que vai tomar e alguma coisa para o Churrasco, haverá uma pequena cota para pagar o SOM ambiente, coisa, muito pequena.

 

Participe desta confraternização!!!

RETENÇÃO DE PIS, COFINS E CSLL PARA OS CONDOMÍNIOS

Publicado em 17/07/2015

Alterações da lei                                

Veja novidades referentes à retenção de PIS/CONFINS/CSLL                      

Condomínios são incluídos nas alterações da legislação referente à retenção do PIS/COFINS/CSLL - 4,65%

Com a alteração da Lei 13.137/2015 de 19 /06/2015, as atividades que estejam no ROL das atividades obrigadas a retenção (PIS/COFINS/CSLL) e fature acima de R$ 215,05, deverão aplicar a alíquota de 4,65% de retenção dos referidos tributos, devendo, portanto, Síndicos e Conselheiros manter-se atentos quanto aos novos procedimentos previstos na legislação.

 

Lei nº 13.137/2015 reduz o limite para dispensa da retenção na fonte das contribuições sociais sobre prestação de serviços. A lei nº 13.137/2015 é resultante do projeto de lei de conversão da Medida Provisória 668/2015, foi publicada em edição extra do Diário Oficial do dia 22/06/2015.

 

Dentre vários assuntos, alteram os artigos 31 e 35 da Lei nº 10.833/2003, para reduzir o limite legal de dispensa da retenção na fonte das contribuições sociais (CSLL, PIS e COFINS, conhecidas pela sigla CSRF no âmbito da Receita Federal do Brasil), incidente sobre os pagamentos efetuados pelas pessoas jurídicas a outras pessoas jurídicas de direito privado, pela prestação de serviços de que trata o artigo 30 do mesmo diploma.

 

Este artigo 30 estabelece que "Os pagamentos efetuados pelas pessoas jurídicas a outras pessoas jurídicas de direito privado, pela prestação de serviços de limpeza, conservação, manutenção, segurança, vigilância, transporte de valores e locação de mão-de-obra, pela prestação de serviços de assessoria creditícia, mercadológica, gestão de crédito, seleção e riscos, administração de contas a pagar e a receber, bem como pela remuneração de serviços profissionais, estão sujeitos a retenção na fonte da Contribuição Social sobre o Lucro Líquido - CSLL, da COFINS e da contribuição para o PIS/PASEP."

 

"§ 1º O disposto neste artigo aplica-se inclusive aos pagamentos efetuados por:

 

I - associações, inclusive entidades sindicais, federações, confederações, centrais sindicais e serviços sociais autônomos;

II - sociedades simples, inclusive sociedades cooperativas;

III - fundações de direito privado; ou

IV - condomínios edilícios.

 

§ 2º Não estão obrigadas a efetuar a retenção a que se refere o caput as pessoas jurídicas optantes pelo SIMPLES.

 

§ 3º As retenções de que trata o caput serão efetuadas sem prejuízo da retenção do imposto de renda na fonte das pessoas jurídicas sujeitas a alíquotas específicas previstas na legislação do imposto de renda."

 

Sergio Paulo, Sócio da INDEP AUDITORES, destaca que estas alterações entraram em vigor na data da publicação da Lei nº 13.137/2015, ou seja, desde o dia 22/06/2015. A partir desta data, a retenção fica dispensada quando o seu valor for igual ou inferior a R$ 10,00, exceto na hipótese de DARF eletrônico efetuado por meio do SIAFI, lembrando ainda que cada vez mais, os Condomínios edilícios estão sendo equiparados a empresas pela legislação.

 

Sergio Paulo, salienta que pelo regime anterior, válido até o dia 21/06/2015, a dispensa ocorria apenas para os pagamentos de valor igual ou inferior a R$ 5.000,00 (cinco mil reais). Com as alterações, foi revogado o § 4º do art. 31 da Lei nº 10.833/2003; ou seja, não existe mais a regra pela qual era obrigatória a soma de todos os valores pagos no mês, para efeito de cálculo do limite de retenção, na hipótese de ocorrer mais de um pagamento no mesmo mês à mesma pessoa jurídica, compensando-se o valor retido anteriormente.

Fonte: http://noticias.r7.com/

   

AS JUSTIFICATIVAS DO SÍNDICO EM SUAS PRESTAÇÕES DE CONTAS NÃO CONVENCERAM OS CONDÔMINOS

COMO CONVOCAR UMA ASSEMBLÉIA GERAL ORDINÁRIA E EXTRAORDINÁRIA

Convocação de Assembleia            

 

Convocar todos os condôminos é uma obrigação legal do síndico            

 

Por Aldo Junior

As assembleias condomi­niais devem ser convoca­das obrigatoriamente uma vez por ano, assim denominada ordinária, e sempre que necessá­rio, convoca-se a extraordinária eventualmente. Suas funções são distintas, a ordinária trata especi­ficamente de eleição de sindico e membros da gestão, previsão or­çamentária e prestação de contas, e a extraordinária aborda todos os outros assuntos de interesse da co­munidade.

 

Muitos síndicos não se atentam a uma determinação legal prevista no código civil, que impõe ao ges­tor a obrigatoriedade de convocar todos os condôminos, para que as deliberações tenham aplicabilida­de.

 

O artigo 1.354 do CCB, prevê que: “ A assembleia não poderá deliberar se todos condôminos não forem convocados para a reunião. “.

 

Diante da letra da Lei, a inter­pretação na prática entende que, o sindico que não comunicar a todos os condôminos residentes ou não, e no caso dos condomínios comer­ciais as lojas e salas desocupadas, a assembleia se vê comprometida em sua legalidade, pois todos de­vem ser avisados formalmente da reunião.

 

No dia a dia, os administra­dores cometem este “deslize” por absoluta falta de conhecimento, ou ainda quando não tem uma orien­tação técnica e profissional de em­presa especializada em assessoria de condomínios, e por fim, ape­nas por achar que “estas coisas só acontecem com os vizinhos”.

 

Enganam-se aqueles que acre­ditam nesta máxima. É muito comum os síndicos enfrentarem questionamentos administrativos e até jurídicos por parte de condômi­nos que em sua maioria, se viram prejudicados pelas deliberações, simplesmente por não terem sido comunicados da realização da as­sembleia.

 

A postura correta do sindico, começa com o cadastro atualizado dos condôminos apesar da resis­tência do preenchimento por parte de muitos. Quando o condomínio procura manter sempre atualiza­do os dados dos proprietários, tal atitude facilita muito na segunda fase do processo de convocação da assembleia.

 

Com o cadastro atualizado, a emissão das correspondências com os editais de convocação, deverão ser entregues primeiramente no condomínio mediante protocolo e assinaturas que quem recebeu, garantindo ao sindico a compro­vação da efetiva entrega do edital.

 

Em seguida, o sindico deverá en­caminhar para o correio os editais de convocação aos condôminos que não residem ou ocupam o imóvel,além dos que alugam seus imóveis, pois em muitos casos os inquilinos não repassam as cartas aos proprietários.

 

O próximo passo, consisti em guardar os comprovantes de proto­colo de entrega pessoal e do envio dos editais aos correios para então, quando questionado for por algum interessado na questão, poder as­sim o sindico justificar a convoca­ção na totalidade dos condôminos evitando assim possíveis questio­namentos.

Diante de todos os procedi­mentos elencados, podem alguns perguntar: e se o cadastro não es­tiver completo, e sem qualquer in­formação do condômino, o que fa­zer?

 

É simples. No caso especifico de não haver dados do condômino, o sindico deve publicar o edital de convocação da assembleia no jor­nal de maior circulação da região, a fim de dar publicidade ao ato admi­nistrativo, atendendo a determina­ção legal, evitando assim qualquer elemento que possa criar vícios na convocatória.

 

Com a junção do protocolo de assinaturas dos condôminos que ocupam as unidades do prédio, os comprovantes dos correios e a pu­blicação de jornal, o sindico atende as exigências da Lei e evita qual­quer problema futuro quando a ilegalidade na chamada da assem­bleia.

 

Em recente julgado o Tribunal de Justiça de Minas Gerais, confir­ma o entendimento do artigo 1354 do CCB, e anula todas as delibe­rações da assembleia como segue abaixo.

Art. 1.354. A assembleia não poderá deliberar se todos os condô­minos não forem convocados para a reunião.

Processo: AI 10024133912477001 MG

Relator(a): Newton Teixeira Car­valho

Julgamento: 29/05/2014

Órgão Julgador: Câmaras Cíveis / 13ª CÂMARA CÍVEL

Publicação: 06/06/2014

Ementa

EMENTA: AGRAVA DE INS­TRUMENTO - ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA - ELEIÇÃO DE NOVO SINDICO EM ASSEMBLEIA CANCELA­DA - IMPOSSIBILIDADE - VIO­LAÇÃO DO ARTIGO 1.354 DO CÓDIGO CIVIL.

Conforme artigo 1.354 do có­digo Civil, a assembleia não po­derá deliberar sem a convocação de todos os condôminos para a reunião. A assembleia realizada, não obstante e a comunicação de cancelamento, não atendeu, ao que parece, os requisitos do art. 1.350, § 1º, do Código Civil, o que impe­dia as deliberações tomadas, nos termos do art. 1354 do mesmo di­ploma legal.

Assim aconselhamos os sín­dicos a atentar-se quando iniciar a rotina de convocar uma assem­bleia, sejam elas ordinária ou ex­traordinária, pois a simples exclu­são do recebimento da convocação de uma única unidade, pode causar grandes aborrecimentos ao gestor condominial.

 

Não se precavendo quando ao vicio convocatório, necessaria­mente o sindico se verá obrigado a convocar uma nova assembleia nos moldes da previsão legal, basi­camente para aprovar aquilo que já havia sido aprovado, puro retraba­lho.

 

Mais grave ainda, denota-se custos financeiros pelo equivoco administrativo, quando o sindico terá que justificar em prestação de contas, as despesas com de ho­norários de advogado para defesa de uma possível ação judicial de nulidade,dentre outras despesas eventuais para reverter a situação.

 

Portanto, a partir deste mo­mento, você sindico já sabe a maneira correta de convocar uma assembleia e evitar erros e vícios na convocação que impliquem na nulidade das delibe­rações aprovadas.

 

Cumpram o rito correto !!!

CONDÔMINOS E MORADORES SE REUNIRAM PARA DISCUTIR SOLUÇÕES PARA PROBLEMAS DO CONDÔMINIO

                                     

                                      Na terça feira, dia 23, os Condôminos e Moradores do nosso  Condomínio, se reuniram para tratarem de uma vasta Agenda sobre as principais necessidades mais URGENTES.

 

                                     Entre elas o pronunciamento do Síndico sobre os pareceres nas prestações de contas de 06 de 2014 a 01 de 2015, com uma vasta relação de irregularidades.

 

                                      Documentação da Taxa Extra pagas e que até hoje não se sabe o que foi adquirido, nem como foi adquirido.

 

                                       Solicitação de CONVOCAÇÃO de uma Assembleia Geral Extraordinária, para apreciação dos pareceres do Conselho Fiscal e votação das mesmas.

 

                                       O Conselho Fiscal concedeu um prazo de 30 (trinta) dias para que fosse apresentadas as justificativas das irregularidades encontradas e Convocada a necessária Assembleia para apreciação e votação. No que não foi atendido pelo Síndico.