Convocação de Assembleia
Convocar todos os condôminos é uma obrigação legal do síndico
Por Aldo Junior
As assembleias condominiais devem ser convocadas obrigatoriamente uma vez por ano, assim denominada ordinária, e sempre que necessário, convoca-se a extraordinária eventualmente. Suas funções são distintas, a ordinária trata especificamente de eleição de sindico e membros da gestão, previsão orçamentária e prestação de contas, e a extraordinária aborda todos os outros assuntos de interesse da comunidade.
Muitos síndicos não se atentam a uma determinação legal prevista no código civil, que impõe ao gestor a obrigatoriedade de convocar todos os condôminos, para que as deliberações tenham aplicabilidade.
O artigo 1.354 do CCB, prevê que: “ A assembleia não poderá deliberar se todos condôminos não forem convocados para a reunião. “.
Diante da letra da Lei, a interpretação na prática entende que, o sindico que não comunicar a todos os condôminos residentes ou não, e no caso dos condomínios comerciais as lojas e salas desocupadas, a assembleia se vê comprometida em sua legalidade, pois todos devem ser avisados formalmente da reunião.
No dia a dia, os administradores cometem este “deslize” por absoluta falta de conhecimento, ou ainda quando não tem uma orientação técnica e profissional de empresa especializada em assessoria de condomínios, e por fim, apenas por achar que “estas coisas só acontecem com os vizinhos”.
Enganam-se aqueles que acreditam nesta máxima. É muito comum os síndicos enfrentarem questionamentos administrativos e até jurídicos por parte de condôminos que em sua maioria, se viram prejudicados pelas deliberações, simplesmente por não terem sido comunicados da realização da assembleia.
A postura correta do sindico, começa com o cadastro atualizado dos condôminos apesar da resistência do preenchimento por parte de muitos. Quando o condomínio procura manter sempre atualizado os dados dos proprietários, tal atitude facilita muito na segunda fase do processo de convocação da assembleia.
Com o cadastro atualizado, a emissão das correspondências com os editais de convocação, deverão ser entregues primeiramente no condomínio mediante protocolo e assinaturas que quem recebeu, garantindo ao sindico a comprovação da efetiva entrega do edital.
Em seguida, o sindico deverá encaminhar para o correio os editais de convocação aos condôminos que não residem ou ocupam o imóvel,além dos que alugam seus imóveis, pois em muitos casos os inquilinos não repassam as cartas aos proprietários.
O próximo passo, consisti em guardar os comprovantes de protocolo de entrega pessoal e do envio dos editais aos correios para então, quando questionado for por algum interessado na questão, poder assim o sindico justificar a convocação na totalidade dos condôminos evitando assim possíveis questionamentos.
Diante de todos os procedimentos elencados, podem alguns perguntar: e se o cadastro não estiver completo, e sem qualquer informação do condômino, o que fazer?
É simples. No caso especifico de não haver dados do condômino, o sindico deve publicar o edital de convocação da assembleia no jornal de maior circulação da região, a fim de dar publicidade ao ato administrativo, atendendo a determinação legal, evitando assim qualquer elemento que possa criar vícios na convocatória.
Com a junção do protocolo de assinaturas dos condôminos que ocupam as unidades do prédio, os comprovantes dos correios e a publicação de jornal, o sindico atende as exigências da Lei e evita qualquer problema futuro quando a ilegalidade na chamada da assembleia.
Em recente julgado o Tribunal de Justiça de Minas Gerais, confirma o entendimento do artigo 1354 do CCB, e anula todas as deliberações da assembleia como segue abaixo.
Art. 1.354. A assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.
Processo: AI 10024133912477001 MGRelator(a): Newton Teixeira CarvalhoJulgamento: 29/05/2014Órgão Julgador: Câmaras Cíveis / 13ª CÂMARA CÍVELPublicação: 06/06/2014EmentaEMENTA: AGRAVA DE INSTRUMENTO - ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA - ELEIÇÃO DE NOVO SINDICO EM ASSEMBLEIA CANCELADA - IMPOSSIBILIDADE - VIOLAÇÃO DO ARTIGO 1.354 DO CÓDIGO CIVIL.Conforme artigo 1.354 do código Civil, a assembleia não poderá deliberar sem a convocação de todos os condôminos para a reunião. A assembleia realizada, não obstante e a comunicação de cancelamento, não atendeu, ao que parece, os requisitos do art. 1.350, § 1º, do Código Civil, o que impedia as deliberações tomadas, nos termos do art. 1354 do mesmo diploma legal.
Assim aconselhamos os síndicos a atentar-se quando iniciar a rotina de convocar uma assembleia, sejam elas ordinária ou extraordinária, pois a simples exclusão do recebimento da convocação de uma única unidade, pode causar grandes aborrecimentos ao gestor condominial.
Não se precavendo quando ao vicio convocatório, necessariamente o sindico se verá obrigado a convocar uma nova assembleia nos moldes da previsão legal, basicamente para aprovar aquilo que já havia sido aprovado, puro retrabalho.
Mais grave ainda, denota-se custos financeiros pelo equivoco administrativo, quando o sindico terá que justificar em prestação de contas, as despesas com de honorários de advogado para defesa de uma possível ação judicial de nulidade,dentre outras despesas eventuais para reverter a situação.
Portanto, a partir deste momento, você sindico já sabe a maneira correta de convocar uma assembleia e evitar erros e vícios na convocação que impliquem na nulidade das deliberações aprovadas.
Cumpram o rito correto !!!